一、實務案例解析：「斡旋金」是什麼？

王先生在東區擁有一間待售店面，買方通過仲介進行價格談判。由於雙方對價格仍有分歧，仲介建議買方先支付30萬元作為斡旋金，以顯示購買誠意並提高成交機率。買方在支付斡旋金時，還簽署了一份斡旋金收據，該收據明訂期限為五天。如果屋主在期限內同意出售，斡旋金將自動轉為定金，並成立買賣契約。

（一）王先生同意買方的出價後，若買方突然反悔不購買，王先生是否可以直接沒收30萬元的斡旋金？

（二）若買方發函撤回出價的要約，王先生是否可以沒收30萬元的斡旋金？

解析：

（一） 根據斡旋金收據的規定，若屋主在期限內同意出售，斡旋金將轉為定金。根據《民法》第249條的規定，若買方反悔不購買，賣方有權沒收全部定金。因此，王先生有權沒收30萬元的斡旋金。

（二） 如果買方在王先生承諾之前撤回要約，除非斡旋金收據另有約定，王先生應無條件退還30萬元的斡旋金給買方。

二、「斡旋金」與「定金」的區別

從賣方的角度來看，為什麼要收斡旋金而不是定金？根據《民法》第248條的規定，當收取定金時，買賣契約即成立。而斡旋金則是在買賣成交之前的保證款項，用以保證買方日後確實以其出價成交，並促進雙方議價。仲介收取斡旋金並不意味著賣方必須按該價格出售，而是提供了出售的誘因。因此，相較於定金，「斡旋金」對賣方可能更有利。

但正如上述案例所示，因為斡旋金在屋主同意出售之前若買方撤回要約，屋主應無條件退還斡旋金。如果30萬元是定金，則無法要求退款。這就是「斡旋金」與「定金」的主要區別。

三、「定金」與「違約金」的區別

在議價階段結束後，仲介會安排雙方簽署正式的買賣契約，通常付款階段會分為三期或四期，例如簽約時支付10%、用印時支付10%、完稅時支付10%、尾款支付70%。如果買方在簽約並支付10%簽約金後突然反悔，契約上通常會規定賣方可以解約並沒收買方已支付的全部價金（即10%的簽約金）。此時，買方可能會向法院請求酌減違約金，要求賣方退還部分簽約金。

如前所述，如果買方支付了定金後反悔，賣方有權沒收全部定金，這不同於違約金，後者可能會被法院酌減。在實務案例中，若契約書中記載「第一期簽約金（含定金）」，賣方是否可以將已付價金視為定金而主張法院無權酌減違約金？法律上來看，定金既然已成為價金的一部分，可能不再具定金性質，這樣就可能存在酌減違約金的可能性。

0800-2222-55

桃園市桃園區中正路1247號19樓之3